Verborgen gebrek bij aankoop woning

Juridisch advies

< Vorige	Archief	Volgende >

Er komen de laatste tijd meer en meer vragen binnen bij onze juridische dienst in verband met "verborgen gebreken" welke slechts achteraf worden vastgesteld bij de aankoop van een woning, hoeve of een ander onroerend goed.

In sommige gevallen heeft de verkoper zelfs zijn aansprakelijkheid uitgesloten in de koopovereenkomst. Hier gaat het dan om een "bevrijdingsbeding of exoneratiebeding".
De vragen welke de gedupeerden zich dan stellen zijn hoe ze kunnen reageren tegen een dergelijk gebrek, of ze er wel degelijk kunnen op reageren en hoe het zit met dit zogenaamd "exoneratiebeding"?

Verborgen gebreken bij aankoop

Volgens artikel 1641 van ons Burgerlijk Wetboek is de verkoper gehouden tot vrijwaring van de verborgen gebreken van de verkochte zaak. Het gaat hier dus wel om verborgen gebreken welke de gekochte zaak ongeschikt maakt, of die het gebruik van de zaak zodanig vermindert dat de koper deze zaak niet zou hebben aangekocht indien hij er weet van zou gehad hebben. De verkoper moet daarentegen niet instaan voor gebreken die zichtbaar zijn en welke de koper zelf heeft kunnen waarnemen.

Zichtbare gebreken welke dus eenvoudig door de koper kunnen vastgesteld worden, komen hier niet in aanmerking. De verkoper is alleen tot waarborg gehouden van de verborgen gebreken welke ernstig zijn. Dit verborgen gebrek moet de zaak ongeschikt maken tot het gebruik waartoe het werd aangekocht, of moet dit gebruik zodanig verminderen dat de koper van de zaak deze niet of slechts tegen een veel mindere prijs zou gekocht hebben.

Stelt de koper een dergelijk verborgen gebrek vast, dan moet hij volgens artikel 1648 van het Burgerlijk Wetboek zo snel mogelijk reageren door op korte termijn een rechtsvordering in te stellen tegen de verkoper. De wetgever geeft echter geen definitie van wat moet begrepen worden onder "korte termijn". Deze korte termijn wordt in het leven geroepen omdat zo spoedig mogelijk moet kunnen nagegaan worden of het gebrek reeds aanwezig was ten tijde van de verkoop of niet. Blijkt dat het gebrek niet bestond op het ogenblik van de verkoop, dan kan de verkoper niet aansprakelijk gesteld worden voor dit verborgen gebrek.

Het "bevrijdingsbeding" of "exoneratiebeding" : hun geldigheid

Vooreerst kan men hier stellen dat partijen onderling allerhande overeenkomsten kunnen afsluiten. Bevrijdings- of exoneratiebedingen zijn principieel geldig.

Partijen zijn trouwens vrij om de inhoud van hun overeenkomsten te bepalen, mits dwingende wetsbepalingen in acht worden genomen.

Zijn deze bevrijdingsbedingen echter strijdig met deze dwingende wetsbepalingen, dan zijn zij uiteraard nietig.

In de praktijk komen "aansprakelijkheidsbedingen" veelvuldig voor.
Bij deze bedingen proberen de partijen af te wijken van hun contractuele aansprakelijkheid.

Zo kan de aansprakelijkheid van de schuldenaar verzwaard of uitgebreid worden, zelfs tot overmacht en toeval! Maar ze kan ook verlicht of zelfs opgeheven worden!

Ook de zware fout van de schuldenaar kan uitgeschakeld worden!

Zijn deze clausules rechtsgeldig?

Welnu, heden wordt aangenomen dat partijen in principe van het gemeen recht inzake contractuele aansprakelijkheid mogen afwijken.

De rechtsgeldigheid van deze aansprakelijkheidsbedingen is aan geen enkele vormvereiste onderworpen. Deze bedingen mogen zelfs berusten op een stilzwijgende, doch wel een zekere instemming van de partijen.

Concreet betekent dit dat aansprakelijkheids- en bevrijdingsbedingen rechtsgeldig zijn.

Toch bestaan er een drietal uitzonderingen nl. het bedrog, de ontkrachting van de overeenkomst en wettelijke verbodsbepalingen.

Men kan zich dus niet bevrijden van zijn bedrog of opzettelijke fout.

De "ontkrachting van de overeenkomst"; hier wordt bedoeld dat het bevrijdingsbeding niet tot gevolg mag hebben dat de inhoud of de zin zelf van de overeenkomst aangetast wordt.

In een ander aantal gevallen zijn bevrijdingsbedingen verboden omdat de wet zelf ze verbiedt.

Zo zijn bijvoorbeeld nietig : bevrijdingsbedingen inzake zware fout bij verzekeringen, bedingen waarbij men zich onttrekt aan de strafrechterlijke aansprakelijkheid, bedingen inzake de 10 jarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten.

Het bevrijdingsbeding bij verborgen gebreken

In de praktijk komt het regelmatig voor dat er in de overeenkomst een bevrijdingsbeding werd opgenomen, doch dat de koper er achteraf (bij het ontdekken van één of ander verborgen gebrek) niet meer mee akkoord kan gaan. Indien partijen niet tot een akkoord komen, dan zal de koper verplicht zijn de zaak voor de rechter te brengen. Hoe dat kan aflopen ziet u hieronder. Wij geven een overzicht van een praktijkgeval waarbij de rechter zich heeft moeten uitspreken.

De feiten

A koopt een huis van B. A stelt vast dat de woning is aangetast door zwammen. Een deskundige bevestigt dit en stelt dat het hier om een verborgen gebrek gaat, daar hij van mening was dat deze zwammen er reeds waren vóór de verkoop van de woning.

A stapt naar de rechter en vordert een deel van de koopprijs terug, zijnde 6.197,34 EUR en dit op basis van artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek (zie hierboven).

De beoordeling door de rechter

B, de verkoper, haalt een clausule aan uit de koopovereenkomst. Het gaat hier om een bevrijdingsbeding dat zowel in de onderhandse koopovereenkomst als in de notariële akte werd opgenomen. Dit beding luide als volgt : "de koper zal het goed nemen in de staat waarin het zich op het ogenblik bevindt zonder op enige vergoeding of prijsvermindering aanspraak te kunnen maken, om reden van zware herstelling die aan het verkochte goed zouden dienen gedaan. Bovendien wordt het goed verkocht in de staat waarin het zich op heden bevindt, met al zijn voor- en nadelige, zicht- en onzichtbare, voort- en niet voortdurende erfdienstbaarheden en zonder waarborg der uitgedrukte grondmaat..."

De rechter oordeelt echter dat uit deze algemene bewoordingen geen exoneratie voor de vrijwaring van verborgen gebreken afgeleid kan worden. Een loutere verwijzing naar grote herstellingen verwijst volgens de rechter niet op een bevrijding voor verborgen gebreken.

Zelfs de verklaring in de onderhandse koopovereenkomst van de kopers waarin zij melden het goed behoorlijk te kennen, houdt evenmin in dat zij geen vrijwaring zouden kunnen vorderen voor verborgen gebreken. De koper A krijgt hier dus gelijk van de rechter; het exoneratiebeding vindt hier geen toepassing!

Vrijdag 27 Maart 2009